Le côté laid du «logement abordable pour tous» de l'Agenda 2030

Si vous voulez savoir ce qu'il adviendra de votre communauté si Trump ne parvient pas à contrôler le ministère du Logement et du Développement urbain, regardez Whitehall Township, en Pennsylvanie, la dernière communauté à s'être livrée aux tactiques agressives de HUD.

Une grande partie du chaos que nous voyons aujourd'hui aux États-Unis est conçue pour empêcher le président Trump de démanteler le système fédéral de gaspillage généralisé, de malhonnêteté et d'intimidation. Le plus grand «marais» qu'il doit drainer est la bureaucratie fédérale intégrée.

En théorie, au moins, nous pouvons «renvoyer» les politiciens toutes les années 2, 4 et 6. Mais les employés des agences fédérales peuvent s’attarder pendant des décennies, sous le radar, à publier des documents d’orientation sur des réglementations mal comprises qui dévastent maintenant nos communautés et nos droits de propriété.

C’est la raison pour laquelle l’administration doit travailler en étroite collaboration avec le Congrès pour adopter les projets de loi de la Chambre et du Sénat intitulés «Loi sur la protection des décisions de zonage locales de 2017». Une fois signée par le président, la nouvelle loi interdira les pires contrevenants du HUD, son règlement «Affirmativement pour la promotion du logement équitable» (AFFH).

AFFH utilise des actions en justice contre les communautés qui acceptent les subventions populaires HUD, pour les forcer à participer à un programme bizarre et centralisé de régionalisme et d'intégration socio-économique forcée. L’utilisation par AFFH de menaces de litige est en train de devenir un outil de mise en application répandu pour l’agence.

Le canton de Whitehall est la dernière victime de la nouvelle intimidation juridique de HUD. La communauté, située au cœur de la vallée de Lehigh, à quelques kilomètres au nord de Philadelphie, possède sa propre charte. Ils ont leur propre maire, leurs commissaires de canton et leur commission de planification.

Cette autonomie et la voix de leurs électeurs, signifie peu pour HUD.

En février, 2014, PathStone, un promoteur régional de logements abordables de la région de Philadelphie, a proposé d’acheter un terrain dans le canton et de construire des logements abordables 52 (ultérieurement réduits à 49) dans le projet Loft. En mai, la commission de planification avait rejeté la proposition.

Plutôt que d'accepter la décision de la Commission et de trouver un autre lieu de construction, 2015 a engagé, en avril, un cabinet d'avocats spécialisé dans la défense des droits civils qui a déposé une plainte auprès de HUD dans laquelle il demandait qu'ils enquêtent sur Whitehall.

«Ordonnance de zonage discriminatoire qui décourage le développement de logements multifamiliaux abordables dans des zones à fort potentiel.»

Le costume réclamé,

«La Commission d’audience de zonage a refusé l’allégement de zonage… sur la base de la race, de la couleur, de l’origine nationale, de la situation de famille et du statut d’invalidité des futurs résidents du logement.»

HUD a été impliqué parce que le canton avait reçu 395,000 $ en subventions de développement communautaire (CDBG) depuis 2009. Mais, comment les avocats et HUD ont-ils pu interpréter la décision du conseil comme discriminatoire?

La Commission de l'aménagement du territoire a fait valoir que la proposition de PathStone ne permettait qu'un espace de stationnement 1 par unité, en violation des lois de zonage qui prévoyaient l'utilisation de 2. En outre, les citoyens ont exprimé leurs préoccupations concernant la réduction de la valeur des propriétés et l'augmentation de la criminalité.

Les avocats de PathStone ont rétorqué que la Commission avait déjà approuvé un allégement de zonage similaire pour le même colis destiné à une résidence pour personnes âgées. Par conséquent, argumentaient-ils, tout rejet d'un logement abordable est clairement le résultat d'une discrimination.

Leur raisonnement était limité à des portions sélectives des problèmes des électeurs. Plutôt que de répondre aux préoccupations de la communauté au sujet de la criminalité, les avocats et HUD ont qualifié cette question de raciste.

Mais la sécurité et le racisme sont des sujets différents et les craintes des citoyens étaient légitimes. Alors que le logement des personnes âgées augmente rarement le taux de criminalité, une étude détaillée bloc par bloc montre que les logements à forte densité et à faible revenu attirent un plus grand nombre d'homicides, quelle que soit leur personne. Cela devrait être une préoccupation réelle pour toute communauté.

Les citoyens de Whitehall ont été scandalisés par les tactiques brutales de PathStone et de HUD et ont continué à exprimer leurs objections aux Lofts, malgré les menaces de poursuites judiciaires.

C'était un combat perdu. Selon HUD, la résistance au logement abordable est en soi discriminatoire et fait peser la menace d'accusations encore plus lourdes.

En juin de 2016, Whitehall a finalement cédé aux pressions du gouvernement fédéral. Ils ont modifié leurs lois de zonage pour répondre aux demandes de HUD et ont accepté de signer un accord de conformité volontaire permettant au projet de progresser. En tant que commissaire Philip Ginder, pris entre la signature d'un accord oppressif, les électeurs ne voulaient pas; et devant les menaces de procès croissantes, a déclaré avant de voter: «C’est l’un des votes de oui les plus difficiles que j’ai jamais fait dans ma vie.

Parmi les autres stipulations, Whitehall a «volontairement» accepté de:

Défendre leurs changements de zonage des défis de tiers et,

«… Étendre sa coopération totale tout au long des processus de planification, de demande et d'approbation pertinents pour le développement de The Lofts, ainsi que tout au long du développement de l'infrastructure, du processus de délivrance des permis de construire, de la construction et de la location initiale des The Lofts.

Whitehall devait «promouvoir activement les Lofts en approuvant le développement…»

HUD a ordonné à la municipalité,

«Au plus tard en décembre 28, 2016, pour remettre la somme de trois cent soixante-quinze mille dollars (375,000.00) au plaignant PathStone.»

Le paiement était en satisfaction pour,

«Les demandes d'indemnisation pécuniaire de PathStone, les frais de portage supplémentaires, les menues dépenses et le temps supplémentaire du personnel liés au développement des Lofts à partir du moment du refus du 20 mai 2014 par le Conseil d'audience de zonage intimé, ainsi que des paiements supplémentaires à la Le propriétaire actuel de la propriété en question réserve les droits d'achat de PathStone, les frais de nouvelle demande de financement PHFA en 2015, les intérêts supplémentaires sur le prêt de pré-développement pour The Lofts et les honoraires et frais d'avocat.

Ce qui s'est passé dans le canton de Whitehall peut se produire dans n'importe quelle communauté disposant de lois de zonage et acceptant les fonds fédéraux pour un logement équitable ou un développement urbain. Même si AFFH est renversé, comme le montre l’affaire Whitehall, l’agence peut invoquer une discrimination pour une foule de raisons qui peuvent être ou ne pas être équitables pour les communautés. C'est pourquoi les communautés doivent protéger leur autonomie locale et leur droit de contrôler le zonage et l'utilisation des terres.

Les membres de la communauté doivent rester informés et impliqués. En savoir plus sur le HUD et sur la manière dont les exigences en matière de subvention peuvent modifier votre ville, votre ville ou votre comté. Étudier les effets du développement durable régional sur les autorités juridictionnelles locales, sur les impôts et sur les modes de vie. Ensuite, travaillez avec les autorités locales pour protéger vos quartiers pour le présent et pour les générations futures.

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