Agenda 21: La vérité qui dérange au sujet du développement à utilisations mixtes

En ce qui concerne les tendances du développement immobilier de détail, aucune au cours de mes 30 années dans l'industrie n'a été plus contre-productive ou impulsée par le gouvernement que le développement résidentiel plutôt que le développement commercial à usage mixte (RRMU).

Choisissez à peu près n'importe quelle ville de la région de la Baie et vous identifierez facilement n'importe quel nombre de projets RRMU qui ont été proposés, autorisés et / ou développés au cours des dix dernières années. Et à de rares exceptions près, ces projets souffrent des mêmes maux… des taux de vacance relativement élevés, des loyers nettement inférieurs au marché, des locations de crédit médiocres et un taux de rotation élevé des sociétés de bourse qui tentent, avec peu de succès, de louer ce qui n'est pas louable.

Ne vous méprenez pas - en tant que concept de design, RRMU fonctionne à merveille… à Paris. Et à Manhattan. Et c'est là que réside une grande partie du problème. Les urbanistes et les conseils municipaux du nord de la Californie ont révélé un complexe d'infériorité par rapport aux principaux marchés urbains du monde entier et ont tenté de forcer l'alimentation de ce type de produit totalement urbain dans les banlieues tentaculaires de Concord à Novato en passant par San Jose. Devinez quoi, l'ingrédient le plus important manque: des populations piétonnes concentrées et massives.

Les développements de vente au détail prospèrent et ne bénéficient d'une demande concurrentielle pour leurs postes vacants que lorsque les commerçants et les restaurants peuvent réussir. Les ingrédients du succès du détaillant sont universellement connus et éprouvés: un accès facile, un parking pratique, des colocataires solides et la proximité d'une zone commerciale recherchée. Dans les marchés suburbains principalement suburbains de la région de la baie, plus de 90% des acheteurs se rendent à leurs destinations de shopping et de restauration en voiture. Seul l'un des neuf comtés de la région de la baie, San Francisco, peut prétendre légitimement avoir le type de principes fondamentaux qui soutiennent RRMU, et même alors seulement dans certains quartiers.

Mais le paysage de la vente au détail dans tous les autres comtés de la région de la Baie est majoritairement de nature suburbaine et comprend des centres commerciaux, des centres d'alimentation et des centres commerciaux régionaux avec un parking abondant, ou des centres-villes traditionnels qui s'adressent aux acheteurs auto-orientés via un parking dans la rue et des structures de stationnement à proximité. Contre des actifs à succès et bien ancrés comme ceux-ci, avec leur facilité de stationnement, leurs locataires piliers forts et leur offre large, les projets RRMU cherchent en vain à attirer des locataires qui voient sobrement des futurs sans parking, sans locataires piliers fiables ni le trafic qu'ils génèrent, et surtout, pas de clients.

Les nombreux sous-marchés de la région de la baie ne satisfont pas aux critères fondamentaux de la RRMU pour plus de raisons que le manque de densité résidentielle. Rappelez-vous que les marchés européens et de la côte est où le RRMU a historiquement évolué sont généralement vieux de plusieurs siècles et disposent d'une infrastructure beaucoup plus restreinte d'autoroutes, de parkings et de routes, qui étaient tous des facteurs nécessaires à la croissance naturelle du RRMU sur ces marchés. RRMU travaillait sur ces marchés car à l'époque où ils se développaient, il n'y avait pas d'alternative. L'infrastructure en Californie du Nord est cependant basée sur une norme du 20e siècle, qui a donné naissance aux banlieues et aux projets de vente au détail qui les desservent, éliminant ainsi la chimie critique de cause à effet nécessaire au succès de la RRMU. Les élites gouvernementales ont ignoré ces réalités tout en faisant progresser leur modèle d'euro pour nos communautés.

Attirés par le dogme du nouvel urbanisme, nos urbanistes municipaux ont toujours ignoré le fait que le commerce de détail aime par nature se rassembler. Dans la planification des baux commerciaux, cette réalité s’exprime au travers de locataires clés, de formats plus grands et d’une masse critique. Pourtant, les conceptions RRMU de New Urbanism se bouchent les oreilles et ferme les yeux sur cette vérité essentielle.

Malheureusement, les développeurs résidentiels sophistiqués d'aujourd'hui ont appris le jeu. Le marché résidentiel chaud leur permet de construire des projets où ils peuvent brancher un revenu nul pour l'espace de vente au détail qu'ils sont obligés de construire par la municipalité, sachant que cela aura du mal au mieux. Mais de forts rendements sur le pro forma résidentiel compensent les amortissements au détail, donnant ainsi naissance à un autre projet RRMU dont le rez-de-chaussée est destiné à devenir vacant, ou peut-être être loué par une start-up nail salon ou une opération d'arts martiaux sans crédit reprendre, si le propriétaire a de la chance.

Bien sûr, il y a quelques exceptions. Santana Row et Bay Street parmi eux (bien que des projets comme ceux-ci aient plus d'ADN de centre commercial régional que RRMU). En outre, un créneau admirable est développé par des entreprises sélectionnées comme BHV Centerstreet Properties, qui proposent des projets à usage mixte qui cherchent à combiner des commerces de détail fonctionnels et de première classe avec des résidences de haute qualité. Mais pour chaque succès retentissant, il y a peut-être trente épaves de train. Les employés de la ville qui n'ont aucune responsabilité de financer, de louer ou de gérer les projets qu'ils conçoivent et exigent, sont de plus en plus une classe de gens avec les mains sur les rouages ​​de l'approbation, mais sans bottes sur le terrain qui comprennent comment fonctionne le crédit-bail au détail ou la nature imparfaite de leurs rêves.

Nos urbanistes semblent tous assister aux mêmes conférences et séminaires - ceux organisés par une soupe à l'alphabet d'organisations professionnelles telles que l'ULI, l'ICSC et la BOMA. Ils ramènent le concept de design à la mode du jour (par exemple, utilisation mixte résidentielle sur vente au détail, villages de transit, réutilisation adaptative, etc.) sur les marchés de détail majoritairement suburbains du nord de la Californie, et procèdent à la confiture des développeurs avec des conceptions non louables, si celles-ci les développeurs espèrent obtenir l'approbation dans cette ville.

Alors, qui fait campagne exactement pour le concept de design RRMU? Pas les développeurs avertis qui ont appris comment ce type de produit réussit rarement. Clairement pas les détaillants de haute qualité et les restaurants de première classe qui choisissent systématiquement d'éviter ces projets, les laissant à moitié vacants. Pourtant, les projets RRMU se poursuivent à un rythme soutenu dans un monde de l'immobilier bizarro où les lois de l'offre et de la demande ont été suspendues par des planificateurs de tours d'ivoire qui ne subissent aucune des conséquences de ces échecs, contrairement aux promoteurs bloqués à les construire, les banques qui pourraient leur prêter. , ou les sociétés de courtage chargées de les louer.

Découplés des réalités financières liées à la conception et à la construction de projets de vente au détail qui attireront des locataires de qualité et parviendront à rester loués sur les marchés, bons et mauvais, nos bureaucrates semblent plus intéressés par l’apparence d’un projet ou par sa compatibilité avec les dernières tendances en matière de gestion. meccas urbaines.

Les sociétés de courtage comme la nôtre reçoivent de plus en plus de visites de développeurs multifamiliaux exaspérés qui se rendent compte qu'ils ont un problème croissant entre leurs mains. Avec une inquiétude croissante, ils voient comment le problème de la vacance dans leurs portefeuilles commerciaux s'agrandit et n'a pas de remède apparent. Les solutions de location improvisées sont devenues monnaie courante alors que les développeurs institutionnels sophistiqués peuplent leurs espaces «de vente au détail» de salles de fitness et de réunion gratuites afin de réduire, même légèrement, leurs stocks d'espaces morts.

Alors que la «main invisible» d'Adam Smith donnerait au consommateur, au commerçant, au constructeur et à la communauté dans son ensemble ce qu'ils veulent, à savoir le stationnement, la commodité, les locataires-clés et les projets qui réussissent, nos bureaucrates ont tracé leur propre chemin. Celui qui ressemble à Paris, mais avec des bâtiments vides.